文昌市人民政府

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关于《文昌市农村基地制度变革试点施行方案》的剖析

一、背景根据

农村宅基地制度变革是党中央、国务院高度关注的“三农”工作之一,事关农户切身利益、农村社会稳定和发展大局,是推进农村农地制度变革的重要内容。扎实做好农村宅基地管理和变革工作,是保障农户安居乐业和农村社会稳定的重要基础,对于保护农户权益、推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略具有极其重要的意义。

文昌市是2020年中央批复的全省新一轮农村宅基地制度变革试点3个地级市和104个县(市、区)之一,根据中央编办和农业农村部的布署,文昌市要在原“三块地”改革试点的基础上,有序组织施行新一轮农村宅基地制度变革试点工作,继续巩固试点成果,丰富试点内容,从深层次探求解决变革试点中的矛盾和问题。

二、目标任务

通过试点,进一步明晰宅基地所有权、资格权、使用权之间关系,明晰各自权能,产生层次分明、结构合理、平等保护的格局;探求建立宅基地分配、流转、抵押、退出、使用、收益、审批、监管等制度的方式路径,促进农村宅基地制度愈加完善、权益更有保障、利用愈发有效、管理愈加规范;总结可复制、能推广、惠民生、利修法的制度创新成果,为推动建设中国特色云南自由贸易港贡献“文昌经验”“文昌样本”。

三、主要内容

依据《中共中央办公厅、国务院办公厅印发〈深化农村宅基地制度变革试点方案>的通知》精神,《文昌市农村宅基地制度变革试点施行方案》在充分学习借鉴先进地区变革试点经验以及总结我市“三块地”改革试点经验的基础上,重点在9个方面举办试点,即“五探求、两建立、两完善”,包括建立宅基地集体所有权行使机制、探索宅基地村民资格权保障机制、探索宅基地使用权流转制度、探索宅基地使用权抵押制度、探索宅基地自愿有偿退出机制、探索宅基地有偿使用制度、健全宅基地利润分配制度、完善宅基地审批制度、健全宅基地监管机制等9个方面内容,共22个子项。

四、涉及范围

在文昌市行政辖区范围内施行农村宅基地制度变革试点。

五、执行标准

2022年12月末前完成变革试点任务。

六、注意事项

宅基地制度变革要着力尊重农户意愿、尊重农户主体地位、尊重农户首创精神,每一项新政和制度的颁布都要以维护农户权益为出发点和落脚点,及时举办座谈会、听证会、协协会,广泛听取不同利益群体的意见,仍然保持制度变革趋于与参与主体利益取向一致。严格严禁下乡借助农村宅基地建设豪宅大院和私人会所等,坚决杜绝打着农村宅基地制度变革幌子,行违规违法买卖宅基地之实;严格规范宅基地有偿使用、流转等,不得以各类名义违反农户意愿强制其退出宅基地和逼迫农户“上楼”,不得违规收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农户进城落户的条件;严格控制整村撤并,规范施行程序,强化监督管理;重视保护农村妇女权益。

七、关键词彰显

1.农村宅基地:农村集体经济组织成员或经批准获得宅基地资格权的个人用于建造住宅所占有、使用的集体所有农地,包括在现实中早已建造房子的农地、之前建过房子但闲置已无地上物的农地和打算用于建造房子的农地三种类型。农村宅基地界线范围为居民实际建造房子及附属生活设施的现况范围。庭园经济用地和村落公共设施用地不纳入宅基地范围。

2.宅基地四权分置:农村宅基地权能分为所有权、资格权和使用权三种方式。宅基地所有权归属农户集体所有;宅基地资格权指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的成员资格。宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有;宅基地使用权指通过分配、继承、租赁、购买、置换等方法依法获取的,对宅基地的占有、使用的权力。

3.存量建设用地。存量建设用地指的是在文昌总体规划与农地借助现况中均为建设用地的农地。

4.新增建设用地。新增建设用地指的是在文昌市总体规划中为建设用地,在农地借助现况中为农用地等非建设用地的农地。

5.“三块地”改革。“三块地”改革是指农村农地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度变革。

6.“一户一宅”。农村居民一户只能拥有一处无偿使用的农村宅基地,用地面积不得超过175平方米。

7.“一户多宅”。居民一户占用两处以上宅基地且总面积超过175㎡的,认定为一户多宅,总面积不超过175㎡,不认定为一户多宅。

8.宅基地有偿使用。农村宅基地有偿使用,是指在一户多宅及其他诱因引起的超标准占用宅基地等情形下,由村民向集体经济组织收取一定数额的有偿使用费,获取其超占宅基地使用权的制度。

9.宅基地退出。宅基地退出包括宅基地自愿有偿退出和无偿退出两种形式。宅基地自愿有偿退出,是指对于一户多宅、超占面积、华侨离乡及农户进城务工等诱因引起宅基地及住宅闲置,宅基地使用权人通过自愿协商等形式,将其空闲或超占的宅基地及住宅交由农村集体经济组织有偿收回的制度。宅基地无偿退出,是指对于村内无主、绝亡户的宅基地或房子及已损毁的废弃房子,经村集体经济组织公示三个月无异议的,由农村集体经济组织无偿收回。

10.宅基地使用权流转。农村宅基地使用权流转,是指依法取得的农村宅基地使用权可通过出售、互换等形式在本集体经济组织内部流转。通过无偿或有偿使用获得的宅基地使用权只能在本集体经济组织内部流转。宅基地使用权人出售、出租、赠与其宅基地使用权后,不得再向集体经济组织申请宅基地。

八、惠民利民措施

(一)建立宅基地资格权保障机制

对于自愿有偿及无偿退出宅基地的集体经济组织成员,探求其宅基地资格权保障机制。兼具各种成员群体的利益,非常重视保护妇女儿童合法权益,探求华侨、归侨及侨胞返乡住房管理机制。对被纳入传统民居名录的村落,其居民新增盖房所需宅基地应保尽保。

(二)探求宅基地使用权流转制度

容许宅基地根据自愿、有偿的原则,以出售、互换等形式在集体经济组织内部流转,提高农地要素的流动性,实现宅基地使用权从无偿、无流动向有偿、有流动转变。探求盘活借助闲置宅基地和闲置住宅多种途径,容许农村集体经济组织及其成员根据自愿、有偿的原则,通过自营、出租、入股、合作等多种形式,盘活借助农村闲置宅基地和闲置农房发展乡村产业,降低农户财产性收入。

(三)探求宅基地自愿有偿退出机制

探求宅基地“临时性”退出机制。对于农村集体经济组织成员自愿有偿退出依法取得的宅基地,农村集体经济组织可保留其有偿使用宅基地的资格权。

(四)探求宅基地有偿使用制度

通过探求宅基地有偿使用,解决因历史缘由产生的“一户多宅”和超标准占用宅基地等问题,发展壮大村集体经济,促进我市乡村振兴。

(五)完善宅基地利润分配制度

构建完善宅基地征收、流转、退出、经营等利润主要由农户获得的保障机制,探求让集体成员常年分享宅基地增值利润的有效途径。

(六)建立宅基地审批制度

在各县构建一个窗口对外受理,多部门内部联动运行的农村宅基地和盖房联审联办制度,便捷农户群众办事。明晰农村住宅用地统一由镇政府审批,并将新增建设用地的宅基地审批权限下放在各县,进一步提升宅基地审批效率,为农民提供方便高效服务。

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