义乌又创全国首例！跨村买卖宅基地使用权获得法院支持！
最近温州市的旧村改建正如火如荼地进行，许多居民将取得的旧村改建宅基地出售，但在申领不动产登记时，又毁约要求加价才配合代办不动产登记，这种情况时有发生。假如跨村买卖宅基地时该怎么维护自己的合法权益，法庭将怎样处理这类纠纷呢？
接出来
在了解跨村买卖宅基地使用权之前，
座标君先带你们
了解一下农村宅基地相关问题
关于农村宅基地
农村宅基地使用期限
农村宅基地通常分两种：一种是国有农地上的宅基地，此宅基地有使用期限，通常不超过70年；一种是集体农地上的宅基地，由农村集体经济组织成员申请获得，此宅基地无期限限制。
农村宅基地无偿收回
属于农村集体农地所获得的农村宅基地通常情况下是不会被无偿收回的，除非发生以下几种情况
1⃣️改变宅基地使用性质
宅基地作为居民生活基本资料，可以无限期免费使用，但仅限于居住，若私自修改宅基地的用途，如修筑鞋厂、商铺等，农村集体有权无偿收回农村宅基地使用权。
2⃣️一户拥有多处宅基地
根据规定，农村宅基地采取“一户一宅”的使用原则，而部份人有“一户多宅”的现象，这一现象损害了其他人的权益，因此“一户多宅”这一现象是即将被关停的，农村集体有权收回多余宅基地的使用权，若有特殊缘由不能收回的，房主须缴付给村集体一部份资金。
3⃣️宅基地长时间闲置
宅基地最重要的使用原则就是保障市民的正常生活，假如宅基地长时间闲置就难以发挥其作用，农村集体有权收回。如宅基地建有的老房屋垮塌三年以上没有修筑，或则农村村民在城市安家，老房屋闲置，这种情况下，农村集体有权无偿收回宅基地。
4⃣️户籍不在农村，不能承继宅基地
随着城镇化的发展，不少农村人涌向城市，在城市安家落户，户籍也搬到了城市。对于户籍不在农村的承继人，农村奶奶过世后，农村集体有权无偿收回宅基地。
5⃣️超出规定面积
从2016年农村农地确权起，农户拿到了耕地和宅基地使用证和经营证，农村的宅基地和耕地使用也得到了规范化管理。依照规定，农村村民的宅基地使用权不能超过规定范围，对于超出规定范围的部份，农村集体有权无偿收回超出部份的农村宅基地。
农村宅基地承继权
根据规定，农村宅基地使用权不可单独承继，但可以依据地随房走的原则，因房子承继而承继。承继人不以是否农业户籍或农村集体经济组织成员资格为限。
《关于印发〈确定农地所有权和使用权的若干规定〉的通知》第四十九条：接受出售、购买房子取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，根据有关规定处理后准许继续使用的，可暂确定其集体农地建设用地使用权。承继房子取得的宅基地，可确定集体农地建设用地使用权。
宅基地使用权主体
宅基地使用权应当根据当地市级人民政府规定的面积标准，依法确认给本农户集体成员。非本农户集体的农户，因地质水灾预防、新农村建设、移民安置等集中扩建，在符合当地规划的前提下，经本农户集体大多数成员同意并经有权机关批准异地盖房的，可按规定确权登记发证。
已拥有一处宅基地的本农户集体成员、非本农户集体成员的农村或城镇市民，因承继房子占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体农地使用证》记事栏应注记“该权力人为本农户集体原成员住宅的合法承继人”。
非农业户籍市民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房子，房子产权没有变化的，经该农户集体开具证明并公告无异议的，可依法代办农地登记，在《集体农地使用证》记事栏应注记“该权力人为非本农户集体成员”。
金华跨村买卖宅基地使用权案例
2018年6月20日，方某跨村买卖宅基地使用权纠纷一案起诉了，跨集体经济组织宅基地使用权出售获得了法庭的支持。方某领到裁定书的一刻，三个月前的悲愤和忧郁已经烟消云散，更是抑制不住自己兴奋的心情
案例
方某是金华市江东街道某村的居民，自己家里父子三代四口人，居住在二间又矮又略显简陋的一层老房屋里。多年来，始终想改善居住环境。就在2015年8月，方某看到邻村旧改了，便向邻村居民朱某、杨某各订购了一间旧改安置指标，每间各支付了出售费用75亿元，并按建设工程规划许可在涉案农地上建造了四层楼房并居住使用。
近日，按照金华市政府的统一布署，涉案房子开始申领不动产权证，方某多次找朱某、杨某沟通，要求协助办证。朱某、杨某坚持要方某再支付10亿元的补偿才愿配合代办相关手续。方某本想适当杀价协商解决，不料朱某、杨某心态极其决然，一分不肯让步。
“转让合同上价钱写得清清楚楚，如何能想推翻就推翻的呢？”，“房子降价了就想要补偿，那假如跌了是不是要退款？！”方某对此倍感非常吃惊......
于是律师团接待了方某，并告诉方某：对农村宅基地使用权卖买，温州市政府拟定了《义乌市农村宅基地使用权出售条例（试行）》，明晰了符合一定条件的宅基地使用权，可以跨集体经济组织成员间出售。并且因为全省范围内还没有出现类似判例，该案件在处理过程中可能会碰到一些麻烦。
结合裁定书，律师团总结了跨集体经济组织出售宅基地使用权的关键点：
第一，拟出售的宅基地使用权必须是已完成新农村建设（含更新改建、旧村改建、空心村改建、异地奔小康工程）的村落，经居民代表大会同意，所在镇人民政府初审，报国土局、农林局（党办）备案。
第二，卖方则须是温州市行政区域范围内的乡级集体经济组织成员。
第三，买方在出售后，仍拥人均建筑面积不高于15平方米的合法住宅。
第四，宅基地使用权的出售必须是双方的真实意思表示，双方签署的协议内容不得违背法律、行政法规的强制性规定。
所以，从以上案例不难看出
