大竹县人民政府办公室关于印发《大竹县农村宅基地审批和建房管理办法》的通知
《大竹县人民政府办公室关于印发仁寿县农村宅基地审批和盖房管理办法的通知》政策剖析
竹府办〔2022〕7号
各乡镇人民政府、街道办事处，市级各部门，经开区管委会：
《大竹县农村宅基地审批和盖房管理办法》已经县政府研究同意，现印发给大家，请认真搞好贯彻落实。
仁寿县人民政府办公室
2022年1月14日
仁寿县农村宅基地审批和盖房管理办法
第一章总则
第一条为进一步规范管理农村宅基地用地和盖房，合理借助农地资源，提升农房建设质量，按照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国农地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律、法规及相关新政规定，结合仁寿实际，拟定本办法。
第二条本办法所称农村宅基地，是指全县范围内农村居民依法取得的用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭园等用地。
第三条本办法所称农村居民，是指户籍依法登记在农村集体经济组织，并享有该集体经济组织权力和义务的农业人口。
第四条仁寿县行政区域内的农村居民在农村集体农地上新建、改建、扩建、迁建住宅及其附属设施与相关监督管理，适用本办法。
第五条农村宅基地不能承继，农房可以依法承继。
第六条农村居民建造住宅及其附属设施等（包括新建、扩建、迁建、改建）应该依法代办用地审批手续。涉及环保、交通、林地、水利等用地的，应取得相关部门的许可或同意。
第七条各相关部门根据职能职责负责对农村宅基地用地和盖房的监督管理工作。
县农业农村局：牵头农村宅基地变革和管理工作。构建完善宅基地分配、使用、流转、违法用地取缔等管理制度，健全宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房借助；组织举办农村宅基地现况和需求情况统计调查，及时将农村宅基地新增用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和乡村规划。牵头指导宅基地变革工作。
县自然资源局：负责国土空间规划、土地借助计划、审查地类等工作，统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法代办农用地转用审批等。
县住建局：负责指导农村住房建设，指导农房风貌管控和农村建筑匠人管理，提供《农房外形样貌设计参考图集》。
县城乡规划编制中心：负责乡村规划管理，授权乡镇人民政府（街道办事处）核发《乡村建设规划许可证》，审查城市、乡镇规划区内农村盖房规划条件。
县行政审批局：负责核发《建设工程规划许可证》。
乡镇人民政府（街道办事处）：负责本辖区农村宅基地盖房管理初审、批准、验收等工作，承当审批主体责任，完善宅基地审批管理制度，核发《农村宅基地批准书》。构建“一个窗口受理，多部门联动”的农村宅基地用地盖房联审联办制度和宅基地盖房审批管理表册，做好资料归档存留，每季度末将审批情况报县农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门备案。
第八条农村用地盖房应该遵守节省用地、因地制宜、经济环保、风貌美观的原则，鼓励多户联建、合建等多种集体盖房模式。农村宅基地在规划、用地、环保等方面，推行分类管理。
一类区：城区规划区城镇开发边界控制范围外所辖农村区域。
二类区：县域内饮用水源保护区、风景名胜规划区、国家级景色旅游区、文物保护区、自然和文化遗产保护地、省级及以上自然保护区、天然林地、公益林地等重点地段、重点区域范围。
三类区：一、二类区以外的区域。
第九条各种区农村宅基地审批规范。一类区由乡镇人民政府（街道办事处）审核，报县规划编制中心审查，符合要求后县行政审批局核发《建设工程规划许可证》，乡镇人民政府（街道办事处）核发《农村宅基地批准书》；二类区农村宅基地由乡镇人民政府（街道办事处）进行审核，报县级相关部门初审同意后，乡镇人民政府（街道办事处）按照授权核发《乡村建设规划许可证》，核发《农村宅基地批准书》。三类区由乡镇人民政府（街道办事处）初审批准。
第十条审批农村用地盖房须遵守以下原则：
（一）依法施行“一户一宅”（含附属用房）的原则，即：农村居民一户只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地。
（二）农村宅基地只能分配给本集体经济组织成员（非本集体经济组织成员因帮扶搬迁、地质水灾预防、移民安置等根据政府统一规划的除外），城镇市民不得订购农村宅基地、农民住宅或“小产权房”，任何单位和个人不得非法租用占用农村宅基地搞房地产开发。
（三）农村用地盖房外型风貌建议参照县住房和城乡建设局提供的《农房外型样貌设计参考图集》选择，规划设计、布局要彰显地方文化和农村住房风貌特色，符合乡村振兴战略。
（四）符合农地借助总体规划、城乡规划、村镇规划等相关
规定及要求，乡镇审批新建住房用地必须符合年度用地指标要求。
（五）农村用地盖房，涉及占用农用地的，应该代办农用地转用审批手续。农村居民建住宅应该根据节省集约用地的原则，充分借助原有宅基地、空闲地和其它未借助地。
（六）严禁占用基本农田、饮用水水源保护区等严禁区域，防止占用耕地、天然林地、公益林地。禁止私自在居民承包地、自留地等农地上不批而建、未批先占先建、违法违法乱建。
（七）重点强化道路、铁路沿线、河流水闸、风景名胜、集中饮用水源、气源、电力、通信等特殊区域的控制和保护，不得涉及国家机关、涉密单位、军事等设施周边安全区域，其宽度要求须严格依照相关法律法规执行。
（八）合理避让水灾活动破裂带、地质水灾隐患区、山洪水灾危险区和行洪分洪通道，坐落地质水灾高发区的应该符合相关法律法规规定。
（九）法律、法规等严禁建设的其他区域。
第十一条农村居民申请耕地盖房的，应该依法缴交耕地占用税。农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，根据本地适用税额减半征收耕地占用税；其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部份，免缴耕地占用税。农村英烈烈属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准以内新建自用住宅，免缴耕地占用税。
第十二条乡镇人民政府（街道办事处）是本行政区域内农村宅基地盖房规划管理的责任主体。农村宅基地集中建设工程项目，在规划选址阶段自然资源部门应该进行地质环境勘察，做出地质环境影响评价。地质环境勘察评价应该根据国家有关规范进行。
第十三条易地搬迁房用地选址、批准、登记按政府相关新政性文件执行，严格遵循“建新拆旧、注销旧证，再颁新证”的原则。
第十四条空闲或房子倒塌、拆除三年以上未恢复使用的宅基地，不确定农地使用权。早已确定使用权的，由集体报经市级人民政府批准，注销其农地登记、宅基地使用权。
第十五条被纳入县政府计划征收回迁补偿范围内或则农地存在权属争议的，不得申请扩建、扩建、迁建、新建。
第十六条宅基地是农村居民的基本居住保障，禁止城镇市民到农村订购宅基地，禁止借助农村宅基地建设四合院大院和私人会所，禁止借流转之名违规违法强占、买卖宅基地。
第十七条进城落户的农户可以依法保留其原合法取得的宅基地使用权，农户进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应给以确权登记。
第十八条未批先建、骗取批准、违建超占、建新未拆旧等违规违法行为应依法依规给以惩戒和取缔，并将整户列入社会征信系统，相关失信行为计入其个人信用记录。
第二章规划选址
第十九条严格控制在道路（高速道路、国道、省道、县道、乡道）右侧盖房，确因条件限制需在临道路盖房的，其房子边沿（以滴水为界）与道路边沟边沿或路缘石外边沿的水平参考宽度为：匝道桥通道边沿不多于50米，高速道路、快速通道不多于30米，省道不多于20米，国道不多于15米，县道不多于10米，乡道不多于5米。
第二十条规划选址宜防止在水闸控制范围内盖房。水闸控制范围：从水闸水坝下游坡脚和坝肩向外延伸，大、中、小型水闸分别为500米、300米、150米以内；水闸校核洪灾位以下和库尾回水线以内。沟渠管理范围：有大堤的管理范围为两岸大堤之间的水域、河洲、滩地（包括可耕地）、行洪区、两岸大堤及护堤地；无大堤的沟渠，城区所在地的沟渠管理范围，按20年一遇的暴雨位划定；其余沟渠管理范围，按10年一遇的暴雨位划定。
第二十一条规划选址严禁在保护区内盖房，架空电力线路保护区：导线边线向两侧水平延展并垂直于地面所产生的两平行面内的区域，在通常地区各级电流导线的边线延展距离如下：1—10千伏5米，35—110千伏10米，154—330千伏15米，500千伏20米；宜防止气源区控制范围内盖房。气源区控制范围：二级加油站的安全距离应为20米，五级加油站的安全距离应为16米；配气站与民用建筑之间的防火宽度，不应大于25米，距重要公共建筑不应大于50米。
第三章申请条件和审批程序
第二十二条农村居民符合下述条件之一的，可申请用地盖房：
（一）本集体经济组织内的无房户、危旧房（土坯房）或用地标准未达到法律规定面积的居民户；
（二）因城乡规划、重点工程建设或因社会公共利益须要回迁农房进行扩建安置的；
（三）因暴雨、地质水灾、D级危房等不可抗力诱因须要进行扩建的；
（四）符合新政规定户籍迁往农村集体经济组织且在祖籍没有宅基地的；
（五）因孙辈离婚等缘由确需分户而现有宅基地高于分户标准的；
（六）其它符合国家法律、法规和新政规定需盖房的。
第二十三条有下述情形之一的，其用地盖房申请不予批准：
（一）一户多宅或已有宅基地并达到规定面积的；
（二）1987年1月1日《中华人民共和国农地管理法》实施之后，转租、出售、赠与或以其他方式出售地上建筑物情形，再申请宅基地的；
（三）未到法定婚龄分户或以非房主的家庭成员申请宅基地的或因结婚原住房已达到标准的；
（四）有非法占地（含私自非法转让、转让、交易集体农地进行小产权开发的）、违法建设仍未处理立案的；
（五）在征地动迁中已推行货币补偿安置的；
（六）在城乡规划区、历史文物保护区、风景名胜区（含地质景区）、风景旅游区、生态自然保护区、集中饮用水源区、自然文化遗产保护地等推行严禁建设管制的区域范围内申请盖房的；
（七）法律、法规规定不予批准的其他情形。
第二十四条农村宅基地用地标准，按照其家庭农村常住户籍人数（以公安部门颁授的户籍簿中的家庭成员或公安部门户口证明为准），结合原有住房面积进行确定。
农村宅基地用地面积标准为20-30平方米／人，3人以下的户按3人估算，4人的户按4人估算，5人及5人以上的户按5人估算。
改建住宅所占的农地面积应该连同原宅基地面积一并估算。城市规划区外新建住宅全部使用农用地以外的农地的，用地面积可以适当降低，降低部份每户最多不得超过30平方米。
第二十五条根据本办法因扩建申请使用宅基地的农民，申请时必须与本农村集体经济组织签署《旧房拆除协议及旧居基地复耕合同》。房子完工后，代办宅基地及地上房子所有权首次登记时，交回原房子《集体农地使用权证》《房屋所有权证》或《不动产权证书》，按规定程序代办注销登记。
第二十六条农村宅基地盖房审批程序：
（一）农民申请。符合申请条件的农民，以户为单位向所在居民小组提出宅基地用地和盖房（规划许可）书面申请。申请应该载明申请理由、拟用地位置和面积、拟盖房进深和面积、外观风貌等内容，并补报《农村宅基地和盖房（规划许可）申请表》、签署《农村宅基地使用承诺书》、提交身分证明和农房设计图等相关申请要件。
（二）居民小组开会讨论并公示。居民小组收到农民申请后，递交居民小组大会讨论，并将以上申请材料在本小组公示栏或人口聚集区域进行公示，公示时间5日。公示无异议或异议不创立的，居民小组将农民申请、村民小组大会记录、公示情况等材料交乡级组织审查。
（三）乡级组织审查。乡级组织重点审查递交的材料是否真实有效、是否征询了用地盖房相邻权力人意见、外观风貌是否符合相关要求、是否符合村规划等，审查期限5个工作日。审查通过的，由乡级组织签订意见，报送乡镇人民政府（街道办事处）。没有分设居民小组或宅基地和盖房申请等事项已统一由乡级组织代办的，农民直接向乡级组织提出申请，经居民代表大会讨论通过并在同村村务公开栏进行公示，公示年限5个工作日；公示无异议或异议不创立的，由乡级组织签订意见，报送乡镇人民政府（街道办事处）。乡级组织审查和公示时间合并不超过10个工作日。
（四）乡镇（街道）初审批准。乡镇人民政府（街道办事处）便民服务中心窗口受理后，下月转交乡镇经济发展办(或农业服务中心)。经济发展办（或农业服务中心）具体负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和盖房（规划许可）申请及外型风貌等是否经过村组初审公示等内容，并及时将申请材料和《农村宅基地和盖房（规划许可）审批表》送乡镇（街道）自然资源所进行审查和签订意见。自然资源所负责地类审查，用地盖房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在申领农用地转用审批手续后，原则上由乡镇（街道）核发《乡村建设规划许可证》；在乡、村规划区内使用原有宅基地进行农村居民住宅建设的，按有关要求代办规划许可。涉及交通、公安、林业、水利、电力等部门的，乡镇经济发展办（或农业服务中心）要及时征询有关部门意见，有关部门原则上应在10个工作日内签订意见；对法律法规新政规定明晰由乡镇审查的事项，尽量委托乡镇有关部门审查。乡镇经济发展办（或农业服务中心）综合有关方面意见，提出审批建议，报乡镇人民政府（街道办事处）审批。
乡镇人民政府（街道办事处）按照各部门联审结果，对农村宅基地申请进行审批，符合要求的，核发《农村宅基地批准书》，并将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公布。从乡镇人民政府（街道办事处）同意受理用地盖房申请到开具初审意见，原则上不超过20个工作日；须要代办农用地转用审批手续的，自然资源部门按有关规定确定代办期限。乡镇（街道）要构建宅基地用地盖房审批管理表册，有关资料归档存留，每季度末将审批情况报市级农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门备案。
第二十七条全面落实“四到场”要求。一到场：收到宅基地和盖房（规划许可）申请后，乡镇人民政府（街道办事处）要及时组织乡镇经济发展办（或农业服务中心）人员、自然资源所人员实地审查申请农民是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。及时确定位置、地类、权属及四至范围等。督促盖房户尽量借助旧宅基地、空闲地、废弃地等，禁止占用基本农田，必须符合农地借助总体规划和村落规划。二到场：经批准用地盖房的农民，应该在复工前向乡镇人民政府（街道办事处）或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，乡镇人民政府（街道办事处）在收到申请5个工作日内组织经济发展办（或农业服务中心）人员、自然资源所人员到现场进行复工查验和实地丈量批放宅基地。做好放线记录，告知盖房者必须严格按放线位置盖房，从源头避免批少占多等违规用地行为。三到场：乡镇人民政府（街道办事处）要及时组织经济发展办（农业服务中心）人员、自然资源所人员到场监督房子挖槽埋基位置、层高、层数等是否符合审批要求，告知农民安全施工，避免乱建多占，改变用地性质。四到场：农民盖房竣工后，要及时申请初验，在收到申请10个工作日内组织相关人员进行初验，实地检测农民是否根据批准面积、位置等要求使用宅基地，是否根据批准建筑面积和规划要求建设住房，房子是否符合风貌要求。符合经济发展办（农业服务中心）人员、自然资源所人员等初验要求的，应该领取《农村宅基地和盖房（规划许可及完工）初验意见表》。提醒农民向不动产登记部门申请代办不动产登记，着力保障盖房农民的不动产权力。
第二十八条经批准用地盖房的农民，农房建设必须要求持有农村建筑匠人证书的匠人盖房，不得无证盖房。自申请批准之日起，原则上2年内完成盖房；住宅建成后应拆旧的，要严格依照建新拆旧要求，原则上应在通过初验后90天内无偿拆除的旧房，不得再有任何经济补偿。原有宅基地交由农村集体经济组织安排使用，能复垦的必须复垦。通过初验的农民，在拆除旧房并将原有宅基地交还村集体后，可依法依规向不动产登记部门申请代办不动产登记。村（社区）委员会负责监督并公示构建表册，负责组织初验并归档。
第二十九条早已代办审批手续的农村宅基地占用耕地，一年以上未动工建设的，应该收取每平方米10-30元的农地闲置费；连续三年未使用的，依法无偿收回农地使用权。
第三十条居民新、改、扩、迁建在3层及以上、建筑面积300平方米及以上或则6米跨径及以上的住房，应该委托建筑施工企业、劳务发包企业承当施工，并向乡镇人民政府（街道办事处）申报，列入工程质量监督。农村建筑施工人员个人不得承揽3层及以上、建筑面积300平方米及以上或则6米跨径及以上的农村住房建设。
